Прокуратуру Ленинградского района
236040, г. Калининград, Геологическая ул., д. 1.
27 октября 2008 года ___________________________________________
Иванов Иван Иванович
236000, Калининград, ул. Неманская дом 00
Ж А Л О Б А
На принудительным изъятие придомовой территории формирование и межевание земельного участка в уже давно сложившейся застройке органом местного самоуправления, незаконное отчуждение земельного участка, уничтожение собственности.
Я проживаю по указанному выше адресу, владею домом на праве собственности (договор приватизации №16-28517-7 от 26.10.2005 г.). После направления в адрес Председателя Комитета архитектуры и градостроительства заявления о формировании границ земельного участка с учетом границ фактического землепользования (границы указаны в тех. паспорте), указанным органом, в нарушение действующего законодательства, принудительно изъята часть земельного участка из состава придомовой территории в пользу индивидуального застройщика Петрова Н.Н., что препятствует моему владению домом и распоряжению земельным участком и строением для хранения дров для отопления дома в холодное время. Определением суда Ленинградского района от 17 октября 2008 года Петрову отказано в удовлетворении исковых требования Петрова ко мне в устранении препятствий данным земельным участком, технические условия и другие документы необходимые для строительства дома, выданные ему утратили силу, однако несмотря на это Петров Н.Н. отгородил часть территории моего земельного участка забором, вырубил 36 плодовых дерева, 25 кустарников и продолжает уничтожать насаждения.
В данном случае, Мэрия города Калининграда, при оформлении земельного участка под существующими зданиями и строением (склад дров для отопления дома) в естественных границах земельного участка, не учитывает фактическое землепользование, а руководствуется строительными нормами и правилами, применимыми лишь при первичном предоставлении земельного участка.
Согласно абзацу второму пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при приобретении прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения: «границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка».
О проведении работ по межеванию земельного участка существующей застройки по ул. Неманская мэрией города жители прилежащих домов не информировались.
О предварительном согласовании межевания земельных участков по ул. Неманская для проектирования и строительства жилого дома застройщиком администрацией не сообщалось.
Градостроительное законодательство запрещает применять процедуру предварительного согласования. Например – на участках, застроенных многоквартирными жилыми домами, когда эти участки не поставлены на кадастровый учёт. В данном случае градостроительное законодательство охраняет права собственников помещений в многоквартирных домах, установленные Жилищным кодексом. Где, как мы знаем, существует императивная норма: собственникам помещений на правах собственности принадлежит и земельный участок, если он стоит на кадастровом учёте. Следовательно, чтобы это право реализовалось, необходимо поставить участок на кадастровый учёт, а любые манипуляции с участком, если он ещё не стоит на учёте, возможны только в том случае, если определены его границы, то есть защищены права жильцов.
Если до выхода Градостроительного кодекса это делалось в ходе разработки проекта межевания, то сейчас – в ходе разработки проекта планировки с межеванием. Это – уже совсем другое дело: проект планировки рождает готовый земельный участок, с готовым использованием, в том виде, в каком он должен выходить на торги. Он согласовывается и утверждается только после публичных слушаний с участием населения, которое имеет право знать, как формируются их участки, какова судьба излишков, какое использование разрешается, как организованы подходы и проезды, то есть совершенно иной порядок, который в большей степени приближен к конституционным нормам, чем это было до выхода Градостроительного кодекса.
Как видно из приложения к проекту границ земельного участка, утвержденного мэрией видно, что формируемый земельный участок для застройщика Петрова Н.Н. накладывается на мой земельный участок, огород, на котором расположены парники и нежилые постройки, которые Петров отгородил забором в естественных границах моего земельного участка. Акт выбора земельного участка выдан застройщикам незаконно в нарушение 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Сведений о том, что земельный участок с кадастровым номером предварительно согласован под строительство жилого дома в соответствии с генеральным планом развития города, а его площадь соответствует требованиям нормативных документов и проекту территориального землеустройства района ул. Неманской застройщики не представили.
Как следует из вышеизложенного, Государственная экспертиза материалов на размещение или строительство жилого дома по ул. Неманская в Управлении Ростехнадзора по Калининградской области не проводилась.
Таким образом, предварительное согласование земельного участка под проектирование и строительство многоквартирного жилого дома произведено с нарушением требований ст. 31 Земельного кодекса РФ.
На основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что формирование и предоставление земельного участка застройщикам произведено с грубыми нарушением действующего законодательства, в том числе с нарушением ст.30 Земельного кодекса РФ.
По мнению Федерального Агентства по строительству и ЖКХ (их исх. от 30.05.08 № ПГ-43 на имя губернатора Калининградской области), часть 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что размеры земельных участков при межевании территорий устанавливаются с учетом фактического их использования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий:
- «Несоблюдение органами местного самоуправления ранее действующих нормативов застройки при определении минимальной площади земельного участка является нарушением этой нормы, часто в целях уплотнения существующей застройки. Такая ситуация не соответствует Градостроительному кодексу Российской Федерации, который четко закрепляет критерии определения размеров земельных участков - фактическое использование земельных участков и действовавшие в период застройки градостроительные нормативы и правила».
- «Следует отметить, что применение Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. 1223, и Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденных приказом Минземстроя России от 26.08.1998 59, возможно в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации и Градостроительному кодексу Российской Федерации».
- «Нормативный размер земельного участка определяется в соответствии с СП 30-101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», утвержденных приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.98г. № 59».
- «Агентство по градостроению Калининградской области, в обоснование своей позиции, ссылается исключительно на упомянутые Положение и Методические указания, при этом ничем не подтверждается соблюдение при проведении межевания ранее действующих нормативов застройки, действующих градостроительных нормативов и градостроительных регламентов, установленными правилами землепользования и застройки. Проведение межевания без учета таких норм является нарушением положений Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Поскольку земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в котором я проживаю, имеет установленные границы, прошел кадастровый учет уже давно, то в силу ст.16 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса», ст.36 Жилищного кодекса РФ земельный участок принадлежат на праве собственности мне, как собственнику помещения (квартиры) в доме.
. В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с действующим законодательством вопрос о переходе земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме разрешается в соответствии с правилами ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ).
Пунктом 1 ст. 16 Закона № 189-ФЗ было установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. При этом в указанной статье вопрос о переходе прав на земельный участок под многоквартирным домом решается в зависимости от времени его формирования и кадастрового учета:
• согласно п. 2 ст. 16 Закона № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, такой переход произошел с момента введения в действие ЖК РФ - с 1 марта 2005 года;
• согласно п. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
По общему правилу момент возникновения общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома совпадает с моментом государственной регистрации возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее - Закон о регистрации). Такое же правило содержится в п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которому «...у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество».
Земельный участок с элементами благоустройства и озеленения был включен в состав единого комплекса общего имущества (кондоминиум) еще ФЗ «О товариществах собственников жилья», принятым 15.06.1996г. Этим Законом было определено, что общее имущество, включая земельный участок, не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на помещения дома. Создавать ТСЖ было необязательно, право собственности на общее имущество возникало независимо от членства в ТСЖ. По этому поводу Конституционный суд вынес Постановление от 3 апреля 1998г. № 10-П, в котором указано, что «товарищество как один из возможных способов управления кондоминиумом и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. По смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе». ФЗ «О ТСЖ» было определено, что собственники помещений в доме имеют право на земельный участок в нормативных размерах. Статья 10 ФЗ «О товариществах собственников жилья» устанавливала, что границы земельного участка в кондоминиуме определялись действующим землеотводом. В соответствии с пунктом 2 «Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» границы действующих землеотводов не подлежали пересмотру.
ФЗ «О товариществах собственников жилья» было предусмотрено, что органы власти могут распоряжаться только сверхнормативной землей. Поэтому уплотнительная застройка на придомовых территориях в границах действующих землеотводах на нормативной земле незаконна. С указанными документами корреспондируется ранее действовавший Градостроительный кодекс РФ 1998г. (ст.59) и действующий с января 2005г. Градостроительным кодексом РФ (ст.43), в которых определено, что в существующей застройке размеры земельных участков устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных территорий
Чтобы было понятно, о чём идёт речь, следует пояснить, что при проектировании жилого дома, на каждого предполагаемого жителя рассчитывались установленные государством нормы обеспеченности граждан площадью озеленения, благоустройства, детских и спортивных площадок, мест парковки автомобилей, выгула собак и так далее. В соответствии с Земельным кодексом РСФСР, к акту о предоставлении нормативного земельного участка в бессрочное пользование прикладывался межевой план участка. Без акта бессрочного пользования земельным участком не выдавалось разрешение на строительство, а также не могло быть принято в эксплуатацию построенное здание. Еще до начала разгосударствления и приватизации жилья в 1991 году все существующие на тот момент земельные участки с многоквартирными домами прошли кадастровый учет в единой кадастровой книге земель. Одним из документов, свидетельствующих об отводе земельного участка, служил технический паспорт на земельный участок, оформляемый БТИ, который органы инвентаризации обязаны выдавать вместе с выпиской из технического паспорта на дом.
Введенные в 2003 г. в действие «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (Постановление № 170), кроме приведенных основных положений по технической эксплуатации, содержанию помещений, инженерного оборудования и территорий домовладений, определили состав технической документации долговременного хранения. В числе всего прочего, в неё входит не только план участка в масштабе с жилыми зданиями и сооружениями, но и паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок (1.5.1). При отсутствии указанной выше технической документации должностное лицо обязано принять меры к получению, восстановлению или составлению недостающих документов. Сокрытие такой информации — уголовно наказуемое деяние (ст. 140 УК РФ).
Следует понимать, что такое многоквартирный дом, в котором я проживаю, с точки зрения норм права. И гражданский (ст. 133-135, п. 2 ст. 290, ст. 273), и земельный (ст. 35), и жилищный кодексы (ст. 36) закрепляют за придомовой территорией статус общего имущества, право собственности на которое у меня возникло в силу закона. Дом с участком, сформированным на год постройки здания - это единый и неделимый объект. П.2 ст. 23 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество...» устанавливает, что государственная регистрация права собственности на общее имущество, включая землю, не требуется, как раз в силу принципа неделимости и единства всего объекта с квартирой. Регистрация права собственности на общее имущество производится одновременно с регистрацией права собственности на квартиру. Придомовые территории многоквартирных домов, как указано выше, формируются на год постройки здания, они давно сформированы, прошли кадастровый учет ещё при строительстве домов и приемке жилого дома в эксплуатацию. В этой связи требование чиновников доказывать право граждан на земельные участки придомовых территорий, предъявляя свидетельство о праве собственности, является абсурдным. Действующее законодательство не требует от граждан ни повторного, по требованию чиновников, «формирования» участков, ни какого-либо, даже формального переоформления права собственности на придомовые территории.
«Формирование и межевание» земельных участков в уже давно сложившейся застройке на практике является фактическим отчуждением, то есть принудительным изъятием придомовых территорий у жителей домов, что запрещено ст. 35 Конституции РФ. В соответствии со ст. 235 ГК РФ изъятие, прекращение права собственности, допускается только в перечисленных в ГК РФ случаях, в число которых понятие «точечная (уплотнительная) застройка» не входит. Предусмотренное ст. 239 ГК РФ (ст. 32, 49 ЖК РФ) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, либо ввиду ненадлежащего использования земли в указанных случаях невозможно, изъятие части земельного участка в пользу застройщика Петрова Н.Н. не относится ни к государственным, ни к муниципальным нуждам.
Ст. 45, 53, 54 ЗК РФ предусмотрен порядок и основания прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Содержащихся в законе оснований прекращения права жильцов не имеется; с заявлением об отказе от прав они не обращались. Судебного решения в порядке ст. 54 ЗК РФ не выносилось.
В силу ч. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (ч. 4 ст. 20 ЗК РФ). Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (ч. 5 ст. 20 ЗК РФ).
Ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» предусмотрено, что оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.
На основании п. 3 Указа Президента РФ от 27.10.1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или постоянное пользование либо взявшие их в аренду, кроме аренды у физических лиц, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность в соответствии с действующим законодательством.
Если исходить из логики мэрии Калининграда, то в городе вся земля (за редким исключением) государственная (городская) и под многоквартирными домами не было землеотводов. На юридическом языке это означает, что такие дома являются самовольной постройкой (ст. 222 Гражданского кодекса РФ), и, по закону, подлежат сносу. По логике мэрии, у нас почти весь город является самовольной постройкой.
Однако, ни один дом в Калининграде не строился без землеотводов под строительство. Землеотводы производились на основании Земельного кодекса РСФСР 1970 года, согласно которому выделялись земельные участки для строительства и дальнейшей эксплуатации на правах бессрочного пользования, было запрещено приступать к использованию земельного участка до установления его границ.
Архитектурно-планировочное управление (ныне КГА) на основании решения исполкома Калининграда об отводе застройщику земельного участка составляло акт о предоставлении этого участка в бессрочное пользование. Без этого акта застройщик не имел право на использование участка.
Архитектурно-планировочное управления (АПУ) составляло строительный паспорт, который включал в себя межевой план участка, в котором были указаны границы этого участка. К акту о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование прилагался межевой план участка. Без акта бессрочного пользования земельным участком не выдавалось разрешение на строительство, а также не могло быть принято в эксплуатацию построенное здание.
Таким образом, под строительство выделялся земельный участок в установленных границах на праве бессрочного пользования.
После приемки здания в эксплуатацию застройщик передавал необходимую документацию на дом в управляющую организацию (ЖЭК, ЖСК и т.д.), в том числе акт об отводе земельного участка и генплан. Поэтому эти документы должны быть у председателя ЖСК (если дом кооперативный) или в ГУЖА (если дом был муниципальный). Кроме того, в ПИБе имеется генплан и Описание земельного участка, т.к. ПИБ ведет технический учет жилищного фонда. Согласно Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда 1985г. (п.1.3.) под домом как объектом правовой регистрации подразумевается одно или несколько строений с принадлежащими им служебными строениями и сооружениями (или без них), которые расположены на одном земельном участке, под самостоятельным порядковым номером по улице, переулке, площади. Право пользования земельными участками, на которых расположены дома с обслуживающими их строениями и сооружениями, регистрировались отдельно в установленном в союзных республиках порядке (п.1.9. Инструкции).
С 1977года был введен государственный земельный кадастр (постановление Совета Министров РСФСР от 10 августа 1977г. № 417, которое было отменено только в 1992году.). Постановление СМ РСФСР № 417 было издано во исполнение постановления Совета Министров СССР от 10.06.77г. № 501 «О порядке ведения государственного земельного кадастра», которым было установлено ведение государственной земельнокадастровой книги района (города). В этой земельнокадастровой книге указывался правообладатель земельного участка, площадь земельного участка, основание пользования земельным участком, а также и другие сведения. Таким образом, все земельные участки, (в том числе и принадлежащий мне) имели установленные границы и проходили кадастровый учет. Постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992г. № 622 было отменено постановление Совета Министров РСФСР № 417, было предписано органам исполнительной власти в том числе города Калининграда, в 1992-1995г.г. обеспечить проведение работ по инвентаризации земель, а также было утверждено новое «Положение о порядке ведения государственного земельного кадастра», в соответствии с которым сведения о правовом положении земель отражались в государственной кадастровой книге земель. Ведение государственного земельного кадастра возложили на комитеты по земельной реформе и земельным ресурсам. Таким образом, все земельные участки (в том числе и мой) прошли кадастровый учет в единой кадастровой книге земель. Одним из документов, свидетельствующим об отводе земельного участка, служит технический паспорт на земельный участок, оформленный ПИБ, который выдается вместе с выпиской из технического паспорта на дом. Другим документом, свидетельствующим об отводе земельного участка является поземельная книга, которая была введена с 1995г. и велась КЗРиЗ. В 1998 году выписки из поземельной книги были переданы в ГУ ГБР (учреждение по регистрации прав на квартиры, комнаты). В ходе проверки доводов жалобы по существу, прошу Вас истребовать из уполномоченных инстанций следующие правоподтверждающие документы на принадлежащий мне земельный участок: - заверенную выписку из земельнокадастровой книги о правообладателе земельного участка, площадь земельного участка, основание пользования земельным участком, а также и другие сведения; - заверенную выписку из поземельной книги; - заверенную копию технического паспорта на земельный участок (из ПИБ).
- акт проверки соблюдения земельного законодательства (в управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Калининградской области 236000, Калининград г., ул Осенняя , д. 32).
На основании изложенного, прошу Вас:
- вынести представление в отношении органа местного самоуправления соответствующее представление о незаконном изъятии придомовой территории формировании и межевании земельного участка в уже давно сложившейся застройке органом местного самоуправления. - пресечь незаконное строительство дома и уничтожение собственности на принадлежащем мне земельном участке гр. Петровым Н.Н.
Приложения в копиях:
- Копия технического паспорта.
- Решение суда.
- Заявление от 27.12.2005 г.
- Договор приватизации №16-28517-7 от26.10.2005
- Заявление в управление Федерального агентства кадастра объектов от 27 октября 2008 года.
- фотографии вырубки плодовых деревьев застройщиками на моем земельном участке в естественных границах.

_______________

Это Вы, уважаемый evgenijlyse, к коррупционеру Д.В. Бурко обратились, если я не ошибаюсь?

Это изображение скрыто от гостей. Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь, чтобы увидеть.

Убедительная просьба опубликовать здесь в разделе "прокуратура все еще борзеет"
putin.ru/forumsblog.html?func=view&catid=24&id=2178&limit=6&start=18
его заведомо незаконный ответ и жалобу на ответ, а также Ваше личное мнение о таких коррупционерах, как Д.В. Бурко.